サ高住 | オフィスフェローズ

□　調整地域のため活用できない土地をどうにかしたい

□　資金が無いが、安定した不動産投資をしたい

□　老朽化したホテル・寮を活用したい

□　収益のあがらない賃貸マンションやアパートをどうにかしたい

多少でも、世のため人のためになるような事業をしたい

という方。

サービス付き高齢者向け賃貸住宅（サ高住）

という事業はいかがでしょうか。

１、要支援の高齢者がますます増加します。

　全国には、特別養護老人ホームに入所したいと希望しても、入所できない高齢者が約４０万人もいます。

　昨今、国会中継では全国で毎年数万人もの待機児童問題が大きく取り上げられており、その児童の数は２～４万人もいると言われています。もちろん、これもまた大きな問題ですが、待機高齢者の数は桁違いです。

　現在待機数は増加の一途をたどっており、特別養護老人ホームの待機年数は平均５～７年とも言われています。特に首都圏を中心に待機高齢者の数は、毎年急増しています。

　自宅に住み続けながら「介護を受けたい」と思っても、希望する介護サービスを受けることができない高齢者の方々を「介護難民」と呼びます。

　全国各地には、高級な有料老人ホームがいくつも建っていますが、利用料金が高く一般の年金生活者は入所ができず、多くの高齢者が特別養護老人ホームの部屋が空くまで待ち続けています。（５年待ちなどは当たり前です）

　「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」とは簡単に言えば、特別養護老人ホームと同じくらいの金額で、希望する介護サービスも受けられ最後まで住み続けられる安心の住まいで、サ高住の潜在的な入居希望者は前述の通り、全国で待機高齢者４０万人の大多数ではないかと思います。

２、サービス付き高齢者向けとは？

　サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、これまでバラバラだった高齢者向け賃貸住宅（高円賃、高専賃、高優賃）をレベルアップし、一本化した規格・制度です。

　　★従来賃貸住宅に入居する事が困難であった、概ね６０歳以上の単身者・夫婦世帯に向けて賃貸する住宅で、

　　　　●　各戸２５㎡（設備共有型は１７㎡）以上の占用床面積

　　　　●　バリアフリー

　　　　●　生活相談や安否確認などの生活サービスの提供

　　　　などの条件を満たしたものです。

特徴は

建築費の1/10（改築時1/3）の国庫補助（戸数当り１００万円の上限あり）
市街化調整地域での建設が可能（市町村の同意が必要）
所得税の割増償却
土地取得費用を含め政策金融公庫にて100%の融資が可能
一般民間企業が設置・運営

です。

高齢者向け住宅を必要とする方々は

現在は健康な方

現在は介護などの必要は無いが、住宅の段差や階段などの住環境の障害などによる怪我や病気を未然に防ぎたいと思っている高齢者。（骨折やヒートショックによる脳出血が原因で寝たきりになる例が多い）
１人暮らし、または高齢者世帯による防犯への不安や孤独感を持っている人。
子供が親の面倒をみるため、親（高齢者）を近所に呼び寄せるため。

②　要介護の方

　　今後、

介護療養型病床は全廃
医療療病床（現在約25万室）が10万床廃止。
介護型老人ホームは総量規制
介護老人保健施設は入居が半年が限界

サービス付き高齢者向け賃貸住宅のまとめ

高齢者のための賃貸住宅で、高齢者のためにバリアフリー化などを行う費用の一部を国庫が負担する。
市街化調整地域にも建設が可能で、利用価値の無かった土地ども活用できる。
土地の取得費も含め１００％の融資が受けられる。
法人税などの優遇措置がある。
市町村が入居者を斡旋する場合がある。
健常高齢者も要介護高齢者も入居ができる。
一般の賃貸住宅より高めの家賃設定ができる。
デイサービス施設を設置する事により（１０００万円の補助金あり）、別収益を上げる事ができる。
入居者の生活サービス（食事サービス、保険、法務相談、洗濯、買物代行、住宅管理等）による別収益を上げる事ができる。

⑩　一般の賃貸住宅とは違い、家賃の未収リスクが少ない

当事務所が考える、サービス付き高齢者向け賃貸住宅　「自分が住みたい高齢者住宅」

　前述の理由から、このサービス付き高齢者向け賃貸住宅（サ高住）は、これからますます増えて行く事は確実と考えられ、他のサ高住との差別化が重要になり、現在でもサ高住登録の最低条件をクリアーしただけの賃貸住宅で、入居者が集まらないといった状況もありようです。

　「サ高住」は施設ではなく、入居者はそこに付加されているサービスを選んで出来るだけ快適な住まいを賃借して生活をする「住宅」です。

　今後「サ高住」や有料老人ホームが増えて行く中で、これから計画する「サ高住」が選ばれるためには、ただのバリアフリー住宅ではなく

生活支援などのサービスや建物の快適性
賃料のコストパフォーマンス性

当事務所の提案

生活支援について

　　・入居する高齢者が希望する各種生活支援サービスを提供します。

その他サービス　買物ツアー、ボランティアによる演芸会、カルチャー講習など

安否確認にインターネット・タブレットを使用した緊急通報システムの採用することで、事故や孤独死のリスクを減らします。

各種保険取り次ぎ（保険代理業など）、財産分与などの法務相談（行政書士など）を実費で
旧居宅の管理、賃貸物件にするための改築工事、賃貸業務、処分等（不動産業）

建物の快適性向上について

□　住居のタイプに多様性を持たせ、入居者の幅を広げる。

タイプ　夫婦用デラックスタイプ
タイプ　単身者用ワンルームタイプ
タイプ　介護用ワンルームタイプ　　　　　など

□　パブリックスペースの充実

□　病気予防、匂い対策に「空気洗浄システム」の採用

賃料の低価格化

イニシャルコストカットの為に建築工事業者選定を入札方式の採用。
市街化調整地域への建設による用地代の圧縮。

デイサービス（通所介護）の併設

事業収益が住宅家賃、生活支援サービス収益、介護サービス収益に加え、デイサービス収益。
利用者は住宅住民以外に周辺地域の高齢者で、デイサービスがあることにより認知度が向上すろ。
人員の効率化が望める
周辺高齢者がデイサービスに来た時にサ高住を見学でき、入居につながる事が期待できる。
住宅部分に空きがある場合に、通常のデイサービス終了後に宿泊サービスを行う事で空室率の緩和。
デイサービス設置の国庫補助は上限１０００万円

サービス付き高齢者向け賃貸住宅に関する　サポートの流れ

ヒアリング　（無料）

仮プラン作成　（20万円・交通費実費負担）

本プランニング　（50万円・交通費実費負担）

開業コンサルタント　（総工費の５〜１０％）

経営サポート