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■ 店舗探しについて
店舗物件はいったいどうやって探しますか?
ただ漠然と 「人通りの多い所の」 「広めの1階で」 「安いところ」 を探していませんか?
もしそんな物件があったら、ぜひ私に教えてください(笑)
そのような物件を探し当てることは、まず不可能と言っても差し支えないでしょう。
場所、面積、階数で好条件を期待すればするほど、賃料は必然的に高くなりま す。
では希望の店舗物件を探し当てるためには、どうすればいいのでしょうか?
まずは出店するための条件を限りなく具体化する事で、出店に際しそのお店の個性・売り物をしっかりと確立する必要があります。
例えば、友人や常連を主な顧客として、一見の飛び込みはあまり期待しないお店とします。
この場合の物件の条件とは、友人、知人が集まりやすい場所、広さになるはずです。
必ずしも人通りの多い好立地を求める必要性はありませんし、ゆっくりくつろぐお店とするのなら、広い間取りよりもむしろ一体感がとれるコンパクトな空間のほうが適しているかもしれません。 また賃料が安くすむので、その分、お値段もサービスできますね。
このように、まず店のコンセプトを明確にし、出店条件を整理することによって、店舗物件探しがスムーズに行えるのです。
その他に、売上の想定、人件費の概算やそのテナントの過去の履歴や通行量を調べたりと、いろいろな作業が必要になりますが、始めようとしている事業の進路をしっかり見定めるためには、きちんと自分の思いを整理して冷静な計算に基 づいた「事業計画」作る事がとても大事です。
a.空中店舗
賃料等が路面店に比べて安く、好立地も確保しやすい空中店舗も
・道路から店舗の中が見える (何の業種の店舗かわかる程度)
・看板がわかりやすい場所に設置できる (1F入口付近が望ましい)
・店舗の入口がわかり易い (専用階段が望ましい)
・階段に店舗の広告物、イメージが出せる (複数店舗や住宅との共用階段で、 広告物に規制がある場合は避けた方が良い)
など、お客様にわかり易く、来店し易い店舗を作れば空中店舗でも十分成功が可能と思います。
ちなみに、大手飲食チエーン店が空中店舗でも成功している理由は、初めて店に入る人でも、この店はどのような店であるかを、お客様がわかっているからで す。
逆に言えば、お客様が2階に限らずお店に入る事を不安に感じさせるような店舗では、たとえ開業しても失敗することが多いでしょう。
このように漠然としている営業のイメージを、しっかりとまとめる事がとても重要です。
b.「居抜店舗」
内装や設備が残っている、いわゆる「居抜店舗」。初期投資が相当抑えられます から、とても魅力的な物件です。
しかしちょっと考えてみてください。 どうしてそのお店が閉店してしまったのでしょうか?
お店が閉店する理由はいろいろありますが、多いのは当然「業績不振」です。
前の方が資金をつぎ込んで、それなりに頑張ったけれど、何らかの理由があり 閉店せざるを得なかったわけです。
このため、そのお店の閉店の経緯を良く調べる必要があります。
また閉店したお店は、どういう理由であれ「つぶれたお店」であることに、違 いはありません。
例えば閉店した居抜の焼き鳥屋さんを借りて、また焼き鳥店を開業しても、周 りの目は「ああ、また始めたのか」と思われる
のが普通です。
このため居抜店舗で開業する場合には、十分な調査と作戦が必要になります。
いくら開業資金が安くついても売上が上がらなければ、何にもなりません。
事実、居抜店舗は半年~1年くらいで、オーナーチェンジを繰り返すパターンが多いのです。
また、既存の設備を活かすための改造工事も、かなりコストがかかる場合もあ ります。
この点も専門家に相談や充分なリサーチが必要でしょう。
■ お店の内装工事について
予算がたくさんあって、自分の思いのままのお店が作れれば良いのですが、な かなかそのような事はありません。
かといって、あまりに安っぽいお店をたまに見かけますが、やっぱりお客様の 入りも「安っぽい」ですね。
そんな事は当たり前で、どのような業態のお店も「非日常性」があって初めて 楽しさなどの「付加価値」を認められる訳です。
そこで重要な事は「センス」です。
センスの良いお店を作るにもデザイン料や研究費などのコストがかかりますが、 この部分はあまり削るべきではないと考えます。
建築工事や建築材料などは知恵を使う事で圧縮する事が出来ますが、 肝心の設計図がダメであれば、意味がありません。
少ない予算で魅力あるお店を作るには、そういった「知恵」の他に、物件取得費を出来るだけ少なくする必要がありますが、そうした交渉があまりにストレー トではいけません。
かけ離れた条件を出しても相手にされませんし、かといって初期費用は出来る だけ低く抑えたいところ。
「今はこれだけしか出す事は出来ないが、どうしてもこの場所でやりたい」とい う気持ちで誠実に交渉するべきでしょう。
●徹底した工事費の圧縮〜出来る事は自分でやってみよう（フェローズ式内装工事）
まず、工事内容を
・プロでしか出来ない事 ・頑張れば出来そうな事 ・自分でやるべき事
に分け、そのうえで、適正な予算配分をします。
いろいろな内装工事の中には、やり方や使う材料が解ればアルバイトでも出来るような事が、かなりあります。
そのような工事を自分で行う事で、工事費を圧縮する事ができますし、何よりお店に愛着が増します。
そして出来るだけシンプルな内装にする事をおすすめします。
インテリアにいろいろな仕掛けをしてある、豪華な内装には惹かれますね。
しかしちょっと待ってください。
内装には必ず「流行」があります。
出来た当初は、雑誌が取材にくるくらいの内装も、5年経ったらどうでしょうか?
結局は改装工事をする時に、現在の内装は「破棄」という事になります。
また、途中で業態変更する事がよくあります。
レストランとして開業しても、結果的には洋風居酒屋になったりする場合もあり、 そうなると気合いをいれて作った内装は、
むしろ余計なものになってしまいます。
このため内装のベースはお店に合わせた出来るだけシンプルなものにして、雰囲気は壁や天井の「色」や家具、飾りの装飾物
で作り出すのが良いと考えます。
シンプルでもセンスよくまとめれば、きっと良いお店になるはずです。
オフィスフェローズは、海外経験を活かした遊びの感覚を活かしたデザインをします。
あなたの世界をそのままお店に投影して、非日常の楽しい空間を作りましょう。
■ヤフオクの利用~中古品を使い倒そう
家具や厨房器具をヤフオクなどの中古市場で調達する事は、予算圧縮の定番となりました。
しかし、中古品は現物のみの性質上、実物を見ないと細かい寸法や、質感などがわかりません。
特に厨房器具などは、電源や配管、設置場所との取り合いなど、結構問題がある場合が多く、せっかく高い送料を払って品物を入手しても、使い物にならず処分という事もあります。
このように中古品を使う場合には、計画に余裕を持たせる必要があります。
■開業って大変
お店のオープンの前にどれだけやる事があるのでしょうか? カフェバーを開業するとして、書き出してみましょう。
□役所関係
保健所へ飲食店許可申請(テナントの水質検査)
警察に深夜酒類提供届
労働基準局に労働保険適用事業所の設置届
年金事務所に社会保険適用事業所の設置届
□募集関係
スタッフ募集内容考案 情報雑誌、Webへ募集広告掲載
ハローワークへ求人届提出 応募者面接・採否連絡
□営業関係
開店宣伝、雑誌掲載
印刷物のデザイン・製作
商品仕入れのリストアップ・購入
備品仕入れのリストアップ・購入
スタッフ教育
店内の配置作業
内装工事の手直し等の指示
などなど、眼が回るような底なしの忙しさが待っています。